Informe Pericial Occibelia

Misión

La empresa Occibelia encargó a nuestra oficina para determinar el valor de las pérdidas materiales resultantes del derrumbe de los dos edificios que forman los Bloques 3y 4.

Documentos revisados:

La Empresa OCCIBELIA nos facilitó los documentos que siguen:

Estudiamos dichos documentos y comprobamos su validez y legalidad a nivel de  contabilidad deduciendo lo siguiente en el informe:

Tipo de pérdidas materiales:

Las pérdidas materiales que sufrió la empresa “Occibelia” a raíz del derrumbe de los dos edificios Bloques 3 y 4 superan con creces los precios de venta que la empresa afectada podía  haber logrado con la venta de los apartamentos edificados.    

Efectivamente, el valor de los daños directos e indirectos resultantes del derrumbe de los  bloques 3 y 4 supera con creces el valor de su venta.

A partir del estudio de los documentos contables de la Empresa OCCIBELIA, deducimos que esta última ha sufrido pérdidas materiales que afectaron a la situación financiera de la empresa, causando un declive a nivel de su equilibrio financiero, determinamos las pérdidas principales como sigue:

  • Coste directo de la realización de las obras de los bloques derrumbados 3 y 4: Hacemos recordar que las obras de construcción de los bloques superaban el 85%  a la hora de derrumbarlos.
  • Coste adicional que sufragaron los bloques restantes a raíz del derrumbe.
  • Bajada del precio de los bloques restantes a raíz del caos causado por el derrumbe de los bloques 3 y 4.
  • Demora en la entrega de los apartamentos de los bloques que no han sido derrumbados.
  • Agravar las cargas financieras debido a la insolvencia para pagar los devengos y los intereses atrasados de los créditos bancarios.
  • No poder llevar a cabo y pérdida de proyecto de construcción de otro edificio de 15 plantas llamado ALMENARA, debido a la escasez de recursos para su ejecución así como de  los previstos de la venta de los apartamentos del proyecto derrumbado.

Partiendo del estudio de los documentos revisados y de un minucioso estudio contable, hemos identificado y determinado el valor de las pérdidas económicas de la Empresa OCCIBELIA y que son resultado del derrumbe de los edificios que forman los bloques 3 y 4.

1- Precio de la venta de apartamentos

A título recordatorio, el precio de la venta de los apartamentos acordado con los compradores y que forman los bloques 3 y 4 es como sigue:

Nº de apartamento Precio de venta acordado en Dírhams
 1 4 000 000,00
2 3 750 000,00
3 4 570 000,00
4 4 400 000,00
5 4 400 000,00
6 4 700 000,00
7 4 450 000,00
8 4 450 000,00
9 4 450 000,00
TOTAL 39 170 000,00
Nº de apartamento Precio de venta acordado en Dírhams
1 4 650 000,00
2 4 350 000,00
3 4 150 000,00
4 4 750 000,00
5 3 707 000,00
6 4 700 000,00
7 4 000 000,00
8 4 450 000,00
9 4 450 000,00
TOTAL 39 207 000,00
Total Bloque 3 y 4 78 377 000,00 Dírhams

Los apartamentos de los bloques 3 y 4 estaban vendidos en su totalidad antes del derrumbe, ya que se encontraban en un entorno tranquilo y  en plena naturaleza, señalamos que el proyecto goza de una arquitectura que le diferencia enormemente de los proyectos cercanos.

Determinación de los daños resultantes del derrumbe de los edificios con manifestación de los fundamentos:

Los daños resultantes del derrumbe de los bloques 3 y 4, cuya autorización ha sido concedida y completados en un 85% y  90%  sucesivamente  y que han sido vendidos como sigue:

*Coste de la realización de obras de los edificios.

*Bajada del precio del metro cuadrado en todo el proyecto.

*Pérdidas resultantes de la demora en la entrega de apartamentos a sus compradores.

*Intereses bancarios.

*Gastos de demandas judiciales en el juzgado.

*Gastos de la comunidad.

*El segundo proyecto “Almenara” paralizado a raíz del derrumbe de los boques.

Coste de los edificios

Determinar el valor de los  edificios e instalaciones que forman los bloques 3 y 4 considerando el coste real de los materiales utilizados en la construcción así como la mano de obra y las etapas completadas en  la mencionada construcción.

Tomando en consideración:

A- Los materiales utilizados en la construcción del Complejo Turístico residencial y por lo tanto los bloques 3 y 4 son de gran calidad.

– Materiales de construcción cuyo uso se limita a edificios turísticos residenciales de lujo debido a su elevado precio por ser sólidos, decorativos, insonorizados,  aislantes térmicos por lo que proporciona una tranquilidad global.

B- Salario de la mano de obra hasta finales del año 2008 finalización de la obra- Salario mínimo interprofesional  de la mano de obra ordinaria y especializada.

C- Las etapas completadas en las obras se estiman en un 85% y 90 % sucesivamente según el plano de la fecha de inicio y fin de la construcción del complejo residencial turístico  incluidos los bloques 3 y 4.

D- Superficie:

Superficie edificada/vendida sin los bloques 3 y 4 15.140 80%
Superficie edificada de los bloques 3 y 4 3.971 20%
TOTAL 19.111  

D- Coste global del proyecto en su totalidad:

Coste global en los libros contables hasta el 31/12/2008 162.722.222
Coste adicional para completar el 100% de los bloques 3 y 4 5.032.646
TOTAL 167.754.868

Coste del metro cuadrado del proyecto en su totalidad:

167.754.868: 19.111 = 8.778 Dh / metro cuadrado.

Coste de la construcción de los bloques 3 y 4:

8.778 Dh x 3.971 Dh= 34.857.438 Dh.

Coste de los edificios sin contar los bloques 3 y 4: 162.722.222: 15.140 = 10.748 Dh en lugar de  8.575 Dh en caso de no haber tenido lugar  el derrumbe de los bloques 3 y 4.

Coste adicional de los edificios sin contar los bloques 3 y 4:

(10.748-8.778) x 15.140 = 29.825.800 Dh

Total del coste resultado del derrumbe de los bloques 3 y 4

34.857.438 + 29.825.800= 64.683.238

Bajada del precio del metro cuadrado

El derrumbe de los bloques 3 y 4 ha supuesto una bajada del precio del metro cuadrado para el resto de los bloques del complejo residencial, teniendo en cuenta que antes del derrumbe, la media del precio del metro cuadrado era:

39.170.000: 1999= 19.594,80 Dh en cuanto al bloque 3

93.207.000: 1972= 19.881,80 Dh en cuanto al bloque 4

Lo que supone un total de: 19.738,32 Dh

Sin embargo, tras el derrumbe de los bloques 3 y 4, la media del precio de la venta del metro cuadrado del resto de boques del complejo residencial turístico llegó a: 107.510,16:9= 11.945,57 Dh.

Tras el derrumbe el valor de la bajada del precio del metro cuadrado es de 7.792,75 Dh

Y por lo tanto, los daños materiales inherentes de la bajada del metro cuadrado de 19.738,32 Dh  a 11.945,57 se estiman del siguiente modo: 11.232x 7.792,75 = 87.528.168.

  BLOQUE 4 BLOQUE 3
Apto. Nº Superficie del apto. (m2) Precio del apto.(Dh) Superficie del apto.(m2) Precio del apto. (Dh)
1 279 4.000.000 261 4.650.000
2 189 3.750.000 233 4.350.000
3 269 4.570.000 278 4.150.000
4 239 4.400.000 195 4.750.000
5 188 4.400.000 176 3.707.000
6 230 4.700.000 244 4.700.000
7 227 4.450.000 195 4.000.000
8 180 4.450.000 164 4.450.000
9 198 4.450.000 226 4.450.000
TOTAL    1.999 39.170.00 1.972 39.207.000
Bloque nº Superficie vendida (m2) Pecio de metro cuadrado
3 1.295 11.941.79
2 1.694 12.735.56
5 1.522 12.006.14
6 1.395 10.941.76
7 941 12.475.33
8 1.576 11.191.09
9 1.461 13.256.54
10 956 12.120.11
Bungaló 392 10.841.84
Total 11.232 107.510.16

Demora en entrega de apartamentos: El derrumbe de los bloques 3 y 4 ha ocasionado la demora en la entrega del resto de apartamentos vendidos en el resto de bloques sabiendo que el contrato de venta obliga al pago de 219 Dh por cada día de demora, y tras estudiar los datos contractuales entre e vendedor y comprador, quedó demostrada la diferencia entre la fecha acordada para la entrega de los apartamentos y la fecha efectiva de entrega lo que nos permitió determinar la indemnización que la empresa OCCIBELIA debió pagar a los clientes, y ello a cada comprado  de forma independiente y por lo tanto  la indemnización global para todos los apartamentos asciende a 4.506.801 Dh.

1- Intereses bancarios:

Devolución del valor de los apartamentos de los bloques 3 y 4 a los clientes por:

No continuar con la construcción del proyecto Almenara.

No abonar las deudas en su debido plazo por lo que ocasionó un incremento desorbitado  de los intereses bancarios en un 37.355.090 Dh tal y como se demuestra en la tabla (Anexo 2.3 de dos folios) cuya base es el contrato del préstamo del Proyecto Almenara (Anexo 2.1) y el contrato de préstamo del proyecto residencial turístico (Anejo 2.2).

Casos en los tribunales:

El derrumbe de los bloques 3 y 4 ha dado origen a demandas interpuestas ante los tribunales por parte de los compradores a raíz de no recibir sus apartamentos o demora en la entrega en el plazo acordado, lo que ocasionó gastos de litigación estimados en 2.400.000 Dh.

Comunidad:

El derrumbe de los bloques 3 y 4 ha hecho que muchos apartamentos del resto de bloques que no se han vendido y que se mencionan en las tablas anexas al informe (Anexo 5.5)  no tuvieran acogida por los clientes, y cuyos gastos de comunidad han sido abonados desde la fecha de derrumbe 09/04/2008 hasta el día 10/04/2014, es decir 6 años, la empresa Occibelia abonó un valor económico a razón de 32.416.71 Dh por año es decir 1.944.982.37 Dh

Proyecto de Almenara:

La devolución del valor de los apartamentos de los bloques 3 y 4 a los clientes ocasionó la falta de financiación del proyecto Almenara cuya construcción ha sido iniciada. tal y como se desprende de los documentos del proyecto, que a partir de la cantidad global del proyecto 132.875.142.86 Dh, con duración de realización de 3 años y un porcentaje del 12 por ciento como fuente para cada año , se paralizó el proyecto y por lo tanto las ganancias que no se han logrado se fijan en 47.828.571.43Dh.

Dictamen del peritaje contable

Y finalmente la indemnización debida y definitiva  se determina como sigue:

Daños ocasionados a raíz del derrumbe de los bloques 3 y 4

Coste de los edificios 64.683.238 Dh
Bajada de precio del metro cuadrado ( Folio) 87.528.468 Dh
Demora en la entrega de apartamentos ( Folio) 4.506.801 Dh
Intereses bancarios  ( Folio) 37.355.090 Dh
Casos en los tribunales  ( Folio) 2.400.000 Dh
Comunidad  ( Folio) 1.944.982 Dh
Proyecto Almenara 47.828.571 Dh
TOTAL 246.247.150 Dh