Informe Pericial OCCIBELIA Abdelali LAHRAICHI

Abdelali LAHRAICHI Rabat, el 25 de Abril 2014

Ingeniero del Estado Principal en Ingeniería Civil

Perito Jurado

Ap. 2 Edificio 14 Av. Alaouiyin- Hassan- Rabat

Móvil 06.65.13.53.24

lahrichi@live.fr

Tel.05.37.73.29.87

COPIA

DICTAMEN PERICIAL

Referencia

Tribunal Administrativo Rabat

Expediente 13/7112/2013

Sentencia preliminar 19 con fecha del 16/01/2014

Peritaje nº 82/2014

Entre la Empresa OCCIBELIA

Representada por  Saad Guennoun Mequi Abdellaoui y Abdelilah Boukhris

Y entre:

  • la Comuna Urbana de la ciudad de Tánger

Representada por Mohamed Mrabet y Oroho Thami

  • Vilayato de la Región de Tánger- Tetuán
  • Auxiliar Judicial de las Comunas Locales
  • Ministerio del  Interior
  • Presidencia del Gobierno
  • Agente Judicial del Reino

Perito Judicial acreditado ante el Tribunal de Apelación designado en el expediente mencionado en la referencia  por Abdelhak Akho Zin en su calidad de Presidente y Ponente.

Los puntos importantes de la misión se han fijado en: Citar a la demandante, a la Comuna Urbana de Tánger , sus representantes y el Auxiliar Judicial de las Comunas Locales según la Ley- Trasladarse al lugar de realización del proyecto residencial sito en el inmueble nº 06-11513 y ello tras estudiar los documentos vinculados y relativos a la realización de dicho proyecto, determinar y describir el valor de los edificios e instalaciones que forman los bloques 3 y 4 t y las etapas alcanzadas en la construcción- Determinar el valor de los edificios e instalaciones que forman los bloques 3 y 4, teniendo en cuenta los materiales utilizados en la construcción,  el salario de la mano de obra. Las etapas alcanzadas en la obra mencionada- Determinar los daños ocasionados a raíz del derrumbe de dichos edificios

Citar a las partes y sus representantes: Se ha efectuado con al menos cinco días de antelación al día del peritaje mediante cartas del 26/02/2014.

Notificación: En el original del informe pericial consta lo que acredita la notificación de las partes así como sus defensas: 9 certificados de entrega (anexo 1.1)

Fecha y hora del peritaje: martes 11/03/2014 a las 15:00 horas se ha efectuado el traslado al proyecto residencial con título inmobiliario nº 06-11513.

Comparecencia: Se presentó en situ

  • La demandante la Empresa Occibelia y su asesor técnico D. Allal Amer;
  • La Comuna Urbana de la ciudad de Tánger en la persona de su Representante Nadia Yedri, Jefa del Departamento de Asuntos Legales  por delegación de la comuna ( Anexo 1.2)
  • Vilayato de la Región de Tánger en la persona de su Representante Abderrahim Mirari, Jefe del Departamento de Asuntos Legales en el Vilayato.

1- Acreditación de las declaraciones y observaciones de los presentes: Se ha efectuado en virtud de un acta firmada por él y  en la cual declaró:

  • El Asesor Técnico de la demandante D. Allal Amer que los apartamentos objeto del peritaje son de lujo y de gran calidad y que el derrumbe de los bloques 3 y 4 ha ocasionado daños morales, comerciales y bancarios, aportando lo que acredite el derrumbe de los bloques 3 y 4 por la Comuna Urbana de la Comuna de Tánger (Anexo 1.3 y  1.4 de dos folios).
  • La Representante de la Comuna Urbana de la Ciudad de Tánger Dña. Nadia Yedri Jefa de la Sección Asuntos Legales en la Comuna declaró que iba a presentar una declaración por escrito en el asunto.
  • El representante del Vilayato de la Región de Tánger Tetuán D. Abderrahim Mirari, Jefe del Servicio de Asuntos Legales en el Vilayato se comprometió a presentar una declaración escrita a lo largo de la semana siguiente, lo que cumplió en virtud de la carta del 17/03/2014 (Anexo 1.5 acompañado por 4 documentos) negando haber ejecutado el derrumbe por la Comuna Urbana de la ciudad de Tánger.

Y ello sabiendo que el acta (Anexo 1.6) ha sido firmada por los presentes: la demandante su Representante técnico Representante de la Comuna Urbana de la ciudad de Tánger y el Representante del Vilayato de la Región de Tánger Tetuán.

2- Revisión de los documentos vinculados y relacionados con la realización de dicho proyecto:

Queda acreditado a merced del estudio que el asunto se trata de un complejo residencial turístico con título inmobiliario nº 06-11513, con una superficie de 3 hectáreas 83 áreas y 93 centiáreas , de los cuales parte está destinada a la construcción residencial y otra destinada a  instalaciones: pasajes, plantas , jardines , local de  la comunidad etc.

El título inmobiliario tiene la forma de semi-rectangular ubicado en un emplazamiento turístico a corta distancia de la playa y con cuatro fachadas, cada una de ellos con carretera.

Permiso de construcción 67/PCV/09/05 con fecha del 15/09/2005 (Anexo 1.2 de dos folios) autorizando el plano del complejo (Anexo 2.2) formado por bloques de 1 al 10 más dos bungalós, teniendo en cuenta que el color verde en el plano señala los bloques 3 y 4, objeto del litigio, que han sido derrumbados por la Comuna Urbana de la ciudad de Tánger con fecha del 09/04/2008.-

3- Determinación y descripción de los edificios que formas los bloques 3 y 4 así como las etapas alcanzadas en las obras mencionadas:

El color amarillo en la dependencia 3.1 señala el Bloque 3 y 4 que se caracterizan por estar cerca de la carretera segundaria nº 701, su recinto es de 40 metros incluida la acera- con 4 fachadas cada uno (Anexo 3.2+3.3+ 3.4 +3.5), entre los cuales la principal que resalta por dar a la carretera segundaria y con sus vistas naturales incluido el mar- tienen una ubicación ideal, son parecidos y se componen por lo siguiente en la tabla:

Nivel Nº de apartamentos Superficie (m2)
Sótano   715
Planta baja 3 660
Primera planta 3 580
Segunda planta 3 545
Total de los bloques 3 y 4 9 2.500

A sabiendas de que:

+ El sótano  cuenta con sitios  para limpiar, para aparcar los vehículos y para las basuras y ello para los nueve apartamentos (Anexo 3.6)

+ Contenido relacionado con los apartamentos en el Anexo: 3.7 en cuanto a la planta baja 3.8 en cuanto a la primera planta 3.9 en cuanto a la segunda planta Y la forma de la azotea en el Anexo 3.10

En cuanto a las etapas completadas en la construcción de los bloques 3 y 4 queda acreditado mediante la revisión del plano del inicio y fin de la construcción del complejo residencial turístico que la etapa alcanzada en la construcción de los bloques 3 y 4 se estima en un 85 y 90 por ciento sucesivamente, teniendo que cuenta que el derrumbe se ejecutó en el mes de Abril de 2008 (Anexo 3.11) y las fotos tomadas en el momento del derrumbe- 5 en total- lo afirman sobretodo que  las tejas del techo estaban colocadas  y las fachadas han sido pintadas (Anexo 3.12).

3– Determinación del valor de los edificios e instalaciones que forman los bloques 3 y 4 teniendo en cuanta los materiales de construcción utilizados en la obra, el salario de la mano de obra y las etapas completadas en dicha construcción:

Considerando que:

+ Los materiales utilizados en la construcción del Complejo Residencial Turístico, y por lo tanto  en los Bloques 3 y 4 , tal y como que detallado en el Anexo 4.1 de 5 folios , a sabiendas de que son de gran calidad tal y como lo demuestran las fotos- 10 en total- (Anexo 4.2) relativos  edificios en el mismo proyecto – Materiales de construcción cuyo uso se limita a lujosos edificios residenciales turísticos  debido a su elevado precio además de ser sólidos, decorativos, insonorizados,  aislantes térmicos por lo que proporciona una tranquilidad total.

+ Salario de la mano de obra del año 2008 fecha de inicio de la construcción- Salario interprofesional mínima garantizado para la mano de obre normal y especializada.

+ Etapas alcanzadas en la construcción estimadas en un 85 y 90 por ciento sucesivamente según el plano de la fecha de inicio y fin de la construcción del complejo residencial turístico incluidos los bloques 3 y 4 ( Anexo 3.11).

En la operación de cálculo se ha fijado el valor de los edificios e instalaciones que forman los bloques 3 y 4, y que se acerca mucho al precio de venta de los apartamentos y que es:

BLOQUE 3                                                BLOQUE 4

Apto. nº Precio del Apto. ( Dhs) Apto. nº Precio del Apto. ( Dhs)
1 4.000.000 1 4.650.000
2 3.750.000 2 4.350.000
3 4.570.000 3 4.150.000
4 4.400.000 4 4.750.000
5 4.400.000 5 3.707.000
6 4.700.000 6 4.700.000
7 4.450.000 7 4.000.000
8 .4.450.000 8 4.450.000
9 4.450.000 9 4.450.000

 Total 39.170.000    +    39.207.000 = 78.377.000 en Dírhams valor de los edificios e instalaciones que forman los bloques 3 y 4

Nos hemos asegurado de los precios de los apartamentos tras un minucioso estudio de los contratos de venta de los cuales adjuntamos 3  muestras para  cada uno de los bloques 3 y 4.

Anexo: 3 folios de 4.3 + 4.4+4.5 en cuanto al bloque 3

Anexo  de 3 folios 4.6+4.7+4.8 en cuanto al bloque 4

Los apartamentos de los bloques 3 y4 se han vendido en su totalidad por situarse en un entorno tranquilo rodeado de naturaleza ideal para vivir en una tranquilidad total para la vida cotidiana y la residencia permanente.

5- Determinación de los daños ocasionados a raíz del derrumbe de dichos edificios con       fundamentos:

Daños ocasionados a raíz del derrumbe de los bloques 3 y 4  cuya construcción ha sido autorizada y completada en un 85 y 90 por ciento sucesivamente y que han sido vendidos en su totalidad además de su valor : bajada del precio del m2+ demora en entrega de los apartamentos+ intereses bancarios+ casos en los tribunales+ comunidad+ proyecto Almenara.

Bajada del precio del metro cuadrado: A raíz del derrumbe de los bloques 3 y 4 se ha producido la bajada del precio del metro cuadrado del resto de los bloques del complejo residencial turístico puesto que antes del derrumbe la venta del m2 se ha efectuado en una media de 39.170.000: 1999= 19.594.8 Dh en cuanto al Bloque 3

Y 39.207.000: 1972= 19.881.8 Dh en cuanto al Bloque 4 

Lo que supone una media de 39.476.6:2= 19.738.32 Dh

Sin embargo tras el derrumbe de los bloques 3 y 4, la media del precio del m2 en el resto de bloques del complejo residencial turístico es: 107.510.16 16: 9 = 11.945.57 Dh

Tras el derrumbe – Valor de la bajada del precio del  m2 es: 7.792.75 Dh

Y por lo tanto la indemnización debida es de 11.232  7.792.75= 87.528.168 Dh- Lo que comprobamos tras un minucioso estudio de los contratos de venta antes y después del derrumbe y las tablas que realizamos:

Apto. Nº Superficie del apto. (m2) Precio del apto.(Dh) Superficie del apto.(m2) Precio del apto. (Dh)
1 279 4.000.000 261 4.650.000
2 189 3.750.000 233 4.350.000
3 269 4.570.000 278 4.150.000
4 239 4.400.000 195 4.750.000
5 188 4.400.000 176 3.707.000
6 230 4.700.000 244 4.700.000
7 227 4.450.000 195 4.000.000
8 180 4.450.000 164 4.450.000
9 198 4.450.000 226 4.450.000

TOTAL    1.999                           39.170.00      1.972                          39.207.000

Bloque nº Superficie vendida (m2) Pecio de metro cuadrado
3 1.295 11.941.79
2 1.694 12.735.56
5 1.522 12.006.14
6 1.395 10.941.76
7 941 12.475.33
8 1.576 11.191.09
9 1.461 13.256.54
10 956 12.120.11
Bungaló 392 10.841.84

Total                       11.232                                 107.510.16

Demora en entrega de apartamentos: el derrumbe de los bloques 3 y 4 ha ocasionado la demora en la entrega del resto de apartamentos vendidos en el resto de bloques sabiendo que el contrato de venta obliga al pago de 219 Dh por cada día de demora- La revisión de los datos entre ellos la diferencia entre la fecha acordada para la entrega de los apartamentos y la fecha efectiva de entrega nos permitió realizar una tabla (Anexo 5.1 de dos folios)  que refleja la indemnización debida a los clientes para  cada apartamento  de forma independiente y por lo tanto  la indemnización global para todos los apartamentos asciende a 4.506.801 Dh.

Intereses bancarios: Devolución del valor de los apartamentos de los bloques 3 y 4 a los clientes por:

+ No continuar con la construcción del proyecto Almenara.

+ No abonar las deudas en su debido plazo por lo que ocasionó un incremento desorbitado  de los intereses bancarios a 24.536.523.91 Dh tal y como se demuestra en las tablas (Anexo 5.2 de tres folios) cuya base es el contrato del préstamo del Proyecto Residencial Turístico (Anexo 5.4).

Casos en los tribunales: El derrumbe de los bloques 3 y 4 ha dado origen a casos ante el Tribunal:

+ Aviso para el pago de préstamos (Anexo 6.1)                            

+ Aviso para el pago de préstamo de 7.868.000 (Anexo 6.2)

+ Orden de pago de una deuda valorada en 7.868.000 (Anexo 6.3)

+ Apelación de la orden de pago 7.868.000 (Anexo 6.4)

+ Embargo preventivo de dos inmuebles para garantizar el pago de           7.980.000 (Anexo 6.5)

De cinco inmuebles para garantizar el pago de 7.980.000 (Anexo 6.5)

De cinco inmuebles para garantizar el pago de 7.000.000 (Anexo 6.5)

+ Solicitud de venta en  subasta 8 inmuebles para garantizar el pago de una deuda de  7.868.000 Dh (Anexo 6.8)

Por lo que ocasionó gastos de litigación estimados en 2.400.000 Dh

Comunidad: El derrumbe de los bloques 3 y 4 ha hecho que muchos apartamentos del resto de bloques que no se han vendido y que se mencionan en las tablas ( Anejo 5.5)  no tuvieran acogida por los clientes, y cuyos gastos de comunidad han sido abonados desde la fecha de derrumbe 09/04/2008 hasta el día 10/04/2014, es decir 6 años , a razón de 32.416.71 Dh por año es decir 1.944.982.37 Dh– tal y como declara la comunidad según su declaración de honor ( Anejo 5.6).  

Proyecto de Almenara: La devolución del valor de los apartamentos de los bloques 3 y 4 a los clientes ocasionó la falta de financiación del proyecto Almenara cuya construcción ha sido iniciada tal y como se confirma mediante las fotos que hemos tomado – 2 en total- ( Anexo 5.7)  y los detalles de dicho proyecto (Anexo 5.8+ 5.9) resaltan su importancia a sabiendas de que resulta de los documentos del expediente del proyecto que a partir de la cantidad global del proyecto 132.875.142.86 Dh, con duración de realización de 3 años y un porcentaje del 12 por ciento como fuente para cada año , se paralizó el proyecto y por lo tanto las ganancias que no se han logrado se fijan en 47.828.571.43Dh.

Y finalmente la indemnización debida y definitiva  se determina como sigue:

+ Valor de los bloques 3 y 4 que han sido derrumbados (Folio 3) 78.377.000 Dhs

Daños ocasionados a raíz del derrumbe de los bloques 3 y 4:

+ Bajada del precio del m2 (Folio 4) 78.377.000 Dhs

+Demora en la entrega de los apartamentos (Folio 5) 4.506.801 Dhs

+ Intereses bancarios (Folio 5) 24.536.523.91 Dhs

+ Casos en los tribunales (Folio 5) 2.400.000 Dhs

+ Comunidad (Folio 6) 1.944.982.37 Dhs

+ Proyecto Almenara (Folio 6) 47.828.571.43 Dhs

TOTAL 247.122.046.71 Dhs

  • Dejando al estimado tribunal toda la consideración

Perito jurado

Abdelali Lahraichi